재개발 재건축 필수 용어 개념정리

요즘 저는 내 집마련을 위해 부동산 공부를 열심히 하고 있습니다. 특히 경매에 관심을 많이 가지고 있기 때문에 재개발관련해서도 많이 배우고 있는데요. 재개발 관련 용어는 정확하게 이해해야 투자에 실패를 하지 않기 때문에 용어 개념 정리가 필요한 것 같습니다. 이번 포스팅으로 재개발, 재건축 등의 용어에 대해 알아보겠습니다.

 

 

재건축 재개발 용어

재개발 사업

도로, 상하수도 등 정비기반 시설이 열악하고 노후화가 진행되거나 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행되는 건설 사업을 말합니다.

 

재건축 사업

주거환경정비사업, 주택재개발상섭 등 기반시설은 양호하나 노후하거나 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위해 시행되는 건설 사업입니다. 주로 노후 아파트에 많이 시행되며 재건축 아파트로 지정되면 새 아파트로 지어지게 됩니다.

 

 

재개발지역

조합원

재건축 혹은 재개발 조합의 구성원으로서 소유하고 있는 부동산(건물, 토지 등)을 재건축, 재개발 사업에 내놓는 대신 새로운 아파트 및 건물에 대해 저렴한 가격(조합원 분양가)에 분양받을 권리가 생기게 됩니다.

 

감정평가액

조합원이 재개발, 재건축 사업 구역내에서 가지고 있는 부동산의 평가 금액을 말합니다. 감정평가사가 정해진 방법과 절차로 평가되며, 빌라나 아파트 등의 집합건물은 거래 사례 비교법으로, 단독 및 다가구 주택은 토지가치와 건물가치를 따로 평가하여 합하는 방식으로 평가액을 설정합니다. 예시) 대략적으로 공시가 X 130%

 

프리미엄, P, 피

조합원의 매물을 매입할때, 그 매물의 감정평가액에 얹어주는 돈을 의미합니다. 사업성과 입지가 좋은 지역일수록 P(피)는 높아집니다. 보통 "내가 피 더 얹어서 줄게"라는 표현방식으로 많이 사용됩니다. 미래수익에 대한 기대가 반영되어 프리미엄 P가 붙는 점 알아두시면 좋을듯합니다.

 

조합원분양가, 일반분양가 차이

조합원이 새 아파트를 구입하는데 드는 금액으로 일반분양가보다 대략 20% 저렴합니다. 일반분양가는 조합원에게 분양을 하고 남은 아파트를 분양할 때 가격을 말합니다.

 

기부채납

재건축, 재개발 사업을 진행할 때, 도록, 녹지, 공공시설물 등 정비기반 시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 땅을 뜻합니다.

 

분담금

조합원이 새아파트를 받기 위해 조합원에 추가로 납부해야 하는 금액으로 사업장마다 납부방식이 다릅니다. 

 

권리가액

감정평가액 X 비례율 = 권리가액 입니다. 사업성에 따라 비례율이 결정됩니다.

조합원 분양가 - 권리가액 = 분담금 이며 권리가액을 뺀 만큼 추가로 분담금으로 내야해서 권리가액은 꼭 확인해 보시는 게 중요한 포인트입니다.

 

비례율

비례율은 재개발 사업성의 기준이 되는 수치이며, 100% 기준으로 이상이면 사업성이 높고, 이하면 사업성이 낮다는 뜻입니다. (종후자산평가액 - 총사업비) ÷ 종전자산평가액 = 비례율입니다.

 

매도청구

재건축 구역에 부동산을 가지고 있는 구분소유자가 조합원이 되기를 원치 않는 경우, 조합이 구분소유자에게 부동산을 매도해 줄 것을 청구할 수 있습니다. 이를 매도청구라 말하며, 보상 가격은 시가 기준으로 합니다.

 

현금청산

재개발 구역 내 부동산을 소유하고 있지만, 조합원 자격을 충족하지 못하거나 조합원이 되기를 원하지 않을 경우 조합원 자격을 포기할 수 있습니다. 이때 조합은 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보산에 관한 법률>에 따라 감정평가액 기준으로 보상해 주며, 이를 현금청산이라 합니다.

 

제일 기초적이며 필수적인 재개발 용어에 대해 알아봤습니다. 다음 시간에는 주택의 종류인 도시형 생활주택, 생활형 숙박시설 등 차이점에 대해 알아보겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.